Die Münchner Hochhausstudie

Die endgültige Studie soll die Ergebnisse des Beteiligungsprozesses und ebenso die Anregungen aus der Sitzung der Kommission für Stadtgestaltung am 19.11.2019 berücksichtigen. In dieser Sitzung wurde betont, dass künftig für Hochhäuser auch eine Qualitätsbewertung stattfinde, d.h. die Frage betrachtet werde, welchen Nutzen ein Hochhaus für die Öffentlichkeit bringe.

Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung war durch den Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung zudem beauftragt, Methodik und Verfahrensvorschläge der Hochhausstudie auf ihre Umsetzbarkeit hin zu prüfen und durch Anwendungsbeispiele zu schärfen.

Die endgültige Studie sowie die Verfahrensvorschläge des Referats für Stadtplanung und Bauordnung zur Anwendung der Studie mussten dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Dies war ursprünglich gegen Jahresende 2020 vorgesehen, jedoch hat der geplante vorgeschaltete öffentliche Diskussionsprozess aufgrund der Corona-Pandemie faktisch nicht stattfinden können. Zwischen Dezember 2020 und Oktober 2021 wurde schließlich unter dem Titel „Hoch hinaus?“ eine digitale Gesprächsreihe veranstaltet. Die dort eingebrachten Anregungen sowie die Anmerkungen aus kleineren Beteiligungsformaten sollten ausgewertet werden und mit in die Beschlussvorlage einfließen. Nachdem der Stadtplanungsausschuss die Beschlussvorlage am 14.06.2023 verabschiedete, stimmte auch die Vollversammlung des Stadtrats am 28.06.2023 dafür.

Die Studie nennt keine pauschalen Höhenbegrenzungen, unterscheidet jedoch fünf sogenannte „Höhenvorgaben“, die je nach Umfeld und Stadtgebiet maximale Übersteigungen der umliegenden Traufhöhen gestattet.  Ab Stufe 3 werden verbindlich sogenannte Qualitätskriterien herangezogen, die die Realisierbarkeit von Hochhäusern zusätzlich bestimmen. (Städtebau, Architektur, Gesellschaftlicher Mehrwert, Klima und Nachhaltigkeit). Diese sollen, genauso wie die Einordnung in den Räumlichen Rahmenplan, von Anfang an in der Planung und Baurechtschaffung nachgewiesen und gesichert werden. Laut den Qualitätskriterien sind reine Bürohochhäuser nicht anzustreben und Nutzungen wie Wohnen und Arbeiten zu vereinen. Zudem sollen bspw. mindestens ca. 15% der Erdgeschossflächen als öffentlich zugängliche Freiflächen ausgewiesen werden.

In der Hochhausstudie ist ein sogenannter „Räumlicher Leitplan“ definiert, der für das gesamte Stadtgebiet Aussagen dazu trifft, wo sich bauliche Überhöhungen in unterschiedlichen Raumkategorien umsetzen lassen.

• Raumkategorie A, Traufe stärken: Stärkung und Weiterentwicklung des tradierten Höhenprofils.
  • • Bezugsmaßstab: Die tradierte/einheitliche Traufhöhe bestimmt das Stadtbild.
• Raumkategorie B, Maßstäblich gestalten: Proportionale Weiterentwicklung des Höhenprofils.
  • • Bezugsmaßstab: Der Maßstab der Traufhöhe bestimmt das Stadtbild.

• Raumkategorie C, Höhenprofil gestalten: Weiterentwicklung eines korrespondierenden, heterogenen Höhenprofils.
  • • Bezugsmaßstab: Die Wirkung auf das Quartier bildet den Bezug für die Höhenentwicklung.

• Raumkategorie D, Stadtsilhouette gestalten: Stadtbildprägende Gestaltung der Stadtsilhouette.
  • • Bezugsmaßstab: Die Wirkung auf den Stadtteil bildet den Bezug für die Höhenentwicklung.

• Höhenstufe I
  • • Traufhöhe, +- 0% Überhöhung
    • Möglich in Raumkategorie: A, B, C und D
• Höhenstufe II
  • • Akzent, max. 35% Überhöhung
    • Möglich in Raumkategorie: B, C und D

• Höhenstufe III
  • • Quartierszeichen, max. 150% Überhöhung
    • Möglich in Raumkategorie: C und D

Für alle Hochhausprojekte, die in Höhenstufe III oder höher fallen, müssen in der Bauplanung bestimmte Qualitätskriterien beachtet werden. Diese sollen, genauso wie die Einordnung in den Räumlichen Rahmenplan, von Anfang an in der Baurechtschaffung nachgewiesen und gesichert werden. Laut den Qualitätskriterien sind reine Bürohochhäuser nicht anzustreben und Nutzungen wie Wohnen und Arbeiten zu vereinen.  Die vier Kriterienmit ihren jeweils drei Unterkriterien lauten wie folgt:

Abbildung 1: Qualitätskriterien der Hochhausstudie 2023, Quelle: Stadt München

Die Bereiche für die Raumkategorie D, also in denen Gebäudehöhen von um die 80 Meter und höher möglich sind, werden im Leitplan auf vier Regionen begrenzt.

• Zum einen sind hier Teilflächen östlich der Allianzarena und nördlich des Frankfurter Rings zu nennen („Fläche 1“)
• Ein kleinerer Teil der Kategorie D befindet sich weiter südlich im westlichen Teil des Arabellaparks. („Fläche 2“)
• Ein weiterer Bereich befindet sich zwischen der S-Bahn Leuchtenbergring bis inklusive München Messe, südlich der A 94 („Fläche 3“)
• Im Westen Münchens ist der vierte Teilbereich, rund um die S-Bahn-Haltestelle Hirschgarten westlich des Münchner Hauptbahnhofs angesiedelt. („Fläche 4“)

Es fällt wenig überraschend auf, dass sich die Raumkategorie D eher außerhalb der Innenstadt befindet, die zu einem großen Teil als Kategorie A klassifiziert ist. Die als „D“ klassifizierten Bereiche sind eher industriell geprägt oder in äußeren Stadtbezirken vorzufinden.

Abbildung 2: Planzeichnung Räumlicher Leitplan, Quelle: Stadt München

Aufgrund des besonderen Bautyps „Hochhaus“ wurde in die Studie neben den räumlichen Eckpunkten such Planungsprozesse explizit abgesteckt. Dabei wird davon ausgegangen, dass für einen Großteil der Projekte als Teil des Planungsprozesses ein Bebauungsplanverfahren durchzuführen ist. Die Hochhausstudie gliedert diesen Prozess in fünf Schritte.

Abbildung 3: Projektprozess Hochhaus, Quelle: Stadt München, Hochhausstudie 2023

• Im Rahmen des Schritt 1 sollen demnach Vorgespräche zwischen den Projektentwicklern und dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung durchgeführt werden.
• Dann ist in Schritt 2 eine sogenannte Vorstudie angedacht, die vor Beginn eines Bauleitverfahrens steht, bzw. als deren Auftakt gesehen werden kann. In diesen Studien müssen sowohl die Standorteignung als auch die jeweilige Rechtfertigung in den Höhenstufen geprüft werden.
• In Schritt 3 werden die Eckdaten für einen obligatorischen ergebnisoffenen Planungswettbewerb erläutert, der entsprechend RPW 2013 bzw. in Abstimmung mit der Bayerischen Architektenkammer durchgeführt werden soll (Bei städtischen Wettbewerben ist die VgV und zusätzlich RPW 2013 zu beachten). Der Fokus soll hierbei auf „Städtebauliche Setzung, architektonischer Ausdruck, Nutzungsmischung und Nutzungsverteilung, Wahrnehmung und stadträumliche Einbindung, Schwellen zum Stadtraum und öffentlicher Raum und Freiraum“ gelegt werden.
• Das Ergebnis des Wettbewerbs beziehungsweise der Siegerentwurf wird in Schritt 4 dann als Grundlage für das Erlangen des Baurechtes bzw. das Aufstellen eines Bebauungsplans dienen. Da Hochhäuser meist die Umgebungshöhen überschreiten, wird die Anwendung von §34 BauGB nicht als gegeben angesehen. Im Rahmen der Baurechtschaffung soll verstärkt die Stadtbildverträglichkeitsuntersuchung (SVU) der Baupläne durchgeführt werden.
• Schritt 5 stellt den Abschluss des Prozesses dar und umfasst das Stellen des Bauantrags auf Grundlage des Bebauungsplanes oder ggf. städtebaulichen Vertrags. Auch in diesem Projektschritt werden neben der „Einhaltung der Festsetzungen im Bebauungsplan, verbindlicher Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag, Absichtsbekundungen zu den Anforderungen aus der Hochhausstudie und Themen des Klimafahrplans“ die Qualitätskriterien überprüft.

Die Hochhausstudie entfaltet keine rechtliche Bindewirkung, dennoch ist davon auszugehen, dass der Stadtrat als finale Entscheidungsinstanz für Bauprojekte die selbst mit einer Mehrheit verabschiedete Studie als Entscheidungsgrundlage verwenden wird. In der Debatte zum Beschluss der Studie in der Vollversammlung wurden einige Punkte sehr kritisch diskutiert. Die Opposition kritisierte die als sehr restriktiv empfundenen Nutzungsvorschläge (z.B. Verbot reiner Bürohochhäuser) bei Hochhäusern, die Investoren eher abschrecken als ermutigen.